La Legge di Bilancio 2026 ridisegna il perimetro del mercato immobiliare italiano con un approccio meno emergenziale e più orientato alla stabilità, intervenendo in modo trasversale su fiscalità, politiche abitative e incentivi.

Sul fronte degli affitti brevi, la conferma della cedolare secca al 21% per il primo immobile e l’innalzamento al 26% dal secondo, fino alla qualificazione come attività imprenditoriale dal terzo immobile con obbligo di partita IVA, segnano la volontà di regolamentare un settore che negli ultimi anni è cresciuto in modo disomogeneo, soprattutto nei contesti urbani a forte pressione abitativa.

L’immagine mostra l’aumento progressivo del carico fiscale al crescere del numero di immobili locati, rendendo visivamente chiaro il passaggio da gestione occasionale ad attività imprenditoriale.

Parallelamente, il sistema dei bonus edilizi viene mantenuto nel 2026 con le detrazioni del 50% per la prima casa e del 36% per la seconda, entro il limite di 96.000 euro per unità immobiliare e con conferma degli interventi sulle parti comuni, ma introduce già una prospettiva di riduzione delle aliquote dal 2027, anticipando una fase di normalizzazione degli incentivi.

Questo confronto tra 2026 e 2027 evidenzia la riduzione programmata delle detrazioni, rafforzando il concetto di “finestra temporale” per chi sta pianificando interventi edilizi.

Sul piano sociale, il rifinanziamento del fondo per la morosità incolpevole e l’innalzamento delle soglie di esenzione ISEE per il valore della prima casa, differenziate tra comuni metropolitani e resto del territorio e incrementate per i nuclei numerosi, rafforzano la tutela dell’abitazione principale come presidio di stabilità economica.

L’immagine mette a confronto comuni metropolitani e non, rendendo immediatamente leggibile la differenza territoriale introdotta dalla manovra. 

In questo quadro si inserisce il Piano Casa Italia, che punta ad ampliare l’offerta di edilizia residenziale e sociale attraverso canoni agevolati, formule di rent to buy e soluzioni flessibili per giovani, famiglie e anziani, introducendo anche meccanismi di permuta e futura alienazione dell’immobile per rispondere ai cambiamenti demografici.

La definitiva archiviazione del Superbonus 110%, salvo limitate eccezioni legate ai territori colpiti dai terremoti del 2009 e del 2016, chiude una stagione straordinaria e apre a un modello di interventi più selettivi e sostenibili, delineando nel complesso un mercato immobiliare più regolato, prevedibile e orientato alla pianificazione di medio-lungo periodo, in cui la capacità di leggere le regole e adattare le strategie diventa un fattore determinante di valore.

L'articolo Legge di Bilancio 2026: il nuovo equilibrio del mercato immobiliare tra regole, incentivi e politiche abitative proviene da HINRE.

Come funziona il Fondo

Il Fondo Prima Casa opera attraverso la società Consap SpA , che si occupa dell’analisi delle domande di accesso alla garanzia trasmesse telematicamente dagli istituti finanziari. Questo meccanismo permette ai cittadini di ottenere garanzie statali senza dover affrontare direttamente conseguenze burocratiche, semplificando il rapporto con le banche.

Tra i requisiti per accedere al Fondo, i richiedenti devono garantire di non possedere altri immobili ad uso abitativo, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione ereditaria e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli. Inoltre, il mutuo richiesto non può superare l’importo di 250.000 euro .

Il Fondo copre il 50% dell’importo finanziato , offrendo un significativo vantaggio al cittadino e riducendo il rischio per gli istituti di credito.

Novità dal 2025: accesso limitato a categorie specifiche

Con la Legge n. 207 del 30 dicembre 2024, il Bilancio di previsione dello Stato per il 2025 ha introdotto importanti modifiche alle modalità di accesso al Fondo. Dal 1° gennaio 2025 , il Fondo sarà riservato esclusivamente a determinate categorie di cittadini, tra cui:

• Giovani coppie ;
• Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori ;
• Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari ;
• Giovani under 36 ;
• Nuclei familiari con:3 figli minori e un ISEE fino a 40.000 euro;4 figli minori e un ISEE fino a 45.000 euro;5 o più figli minori e un ISEE fino a 50.000 euro.

Queste categorie avranno priorità nell’accesso al Fondo fino al 31 dicembre 2027 , garantendo un supporto mirato alle fasce di popolazione con maggiori necessità.

Garanzie elevate e mutui superiori all’80% del prezzo

La legge consente, per i mutui che coprono oltre l’80% del prezzo dell’immobile, la possibilità di richiedere un innalzamento della garanzia , purché i richiedenti rispettino i requisiti economici previsti dall’ISEE qualificato. Questa misura è pensata per agevolare l’acquisto di abitazioni da parte di chi ha minori disponibilità economiche, permettendo loro di coprire una parte più consistente del costo della casa tramite il mutuo.

Un altro punto rilevante riguarda le condizioni economiche applicate in caso di mutui con TEG superiore al Tasso TEGM. In questi casi, la garanzia elevata potrà essere concessa nei limiti di uno specifico calcolo differenziale in base al tasso IRS a 10 anni. Se il differenziale è negativo, le banche sono obbligate ad applicare condizioni più favorevoli rispetto al TEGM.

Requisiti e modalità di accesso

Gli immobili finanziabili devono rispettare requisiti specifici:

• Uso esclusivo come abitazione principale ;
• Esclusione delle categorie catastali A1 (abitazioni signorili) , A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi) ;
• Assenza delle caratteristiche di lusso previste dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969, n. 1072.

Per accedere al Fondo, è necessario presentare una richiesta presso una delle banche aderenti all’iniziativa, compilando un modulo disponibile sul sito del MEF o di Consap . La documentazione va integrata con un documento d’identità o, per i cittadini stranieri, con passaporto e permesso di soggiorno.

Le tipologie di operazioni ammesse includono:

1. Acquisto semplice ;
2. Acquisto con interventi di ristrutturazione volti all’efficientamento energetico ;
3. Acquisto con accollo da frazionamento (dal costruttore) .

Tempistiche e obblighi delle banche

Una volta ricevuta la domanda, Consap comunica l’esito entro 20 giorni . Successivamente, la banca ha 90 giorni per confermare l’erogazione del mutuo garantito o comunicare la mancata concessione. In caso di inadempimento del mutuatario, il Fondo interviene rimborsando l’importo garantito alla banca e avviando le procedure di recupero nei confronti del mutuatario.

Un aspetto importante dell’iniziativa è l’impegno delle banche a non richiedere ulteriori garanzie non assicurative, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia statale.

Il Fondo Prima Casa rappresenta uno strumento fondamentale per sostenere le famiglie italiane nell’acquisto della prima abitazione, garantendo un supporto economico concreto. Le modifiche introdotte per il 2025 rafforzano la natura inclusiva e mirata del Fondo, concentrandosi sulle categorie più vulnerabili e bisognose di tutela.

L'articolo Il Fondo di Garanzia Mutui per la Prima Casa: un supporto pubblico per i cittadini proviene da HINRE.

La Ratio della Nuova Normativa

La misura risponde all’esigenza di offrire maggiore elasticità nella fruizione delle agevolazioni fiscali “prima casa”. I cittadini che acquistano una nuova abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa avranno ora due anni per alienare, a titolo oneroso o gratuito, l’immobile pre-posseduto. Questo nuovo termine è valido anche nei casi in cui il riacquisto avvenga tramite donazione o successione.

Estensione Temporale e Beneficiari

L’innovazione, definita “alienazione infra-biennale postuma”, si applica ai seguenti casi:

• Acquisti effettuati a partire dal 1° gennaio 2025 : chi compra un immobile beneficiando delle agevolazioni prima casa avrà due anni di tempo per vendere l’abitazione precedente senza perdere i benefici fiscali.
• Acquisti effettuati nel 2024 : coloro che, alla data del 1° gennaio 2025, si trovano ancora all’interno del precedente termine di 365 giorni potranno beneficiare della proroga a due anni.

La disposizione non è applicabile ai contribuenti per i quali il termine annuale per l’alienazione del pre-posseduto sia già scaduto entro il 31 dicembre 2024.

Riflessioni sulle Norme Vigenti

La nuova disciplina non modifica le disposizioni già in vigore relative:

1. Al credito d’imposta (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998), che si applica nei casi di riacquisto entro un anno.
2. Alla vendita entro cinque anni dell’abitazione acquistata con agevolazione prima casa , che prevede la decadenza dai benefici, salvo specifiche eccezioni.

Queste norme restano valide per situazioni diverse da quelle considerate nella nuova misura, ossia quando l’alienazione precede il riacquisto. La proroga biennale si applica solo ai casi in cui il riacquisto anticipa la vendita.

Esempi pratici

Per chiarire il funzionamento della nuova disciplina, consideriamo due esempi:

1. Riacquisto anticipato e alienazione successiva :
   • Scenario : Tizio acquista una “prima casa” nel 2023 e una seconda “prima casa” a gennaio 2025.
   • Impegno : Alienare la prima abitazione entro gennaio 2027.
   • Risultato : Tizio mantiene il credito d’imposta sul riacquisto del 2025 ei benefici fiscali per la nuova casa, purché la alienazione avvenga entro il termine dei due anni.
2. Alienazione prima del riacquisto :
   • Scenario : Tizio vende la “prima casa” acquistata nel 2023 il 31 gennaio 2025, ma non riacquista un’altra abitazione entro il 31 gennaio 2026.
   • Risultato : Decadenza dai benefici richiesti nel 2023 e impossibilità di ottenere il credito d’imposta in un eventuale successivo acquisto.

La proroga introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 rappresenta un significativo passo avanti nella flessibilità del regime delle agevolazioni fiscali “prima casa”. Questa misura è destinata a semplificare il cambiamento abitativo per molte famiglie, rafforzando al contempo la dinamica del mercato immobiliare. Una maggiore pianificazione delle tempistiche legate all’alienazione degli immobili contribuirà a ridurre le complessità amministrativa e fiscale, con benefici sia per i cittadini sia per il settore immobiliare nel suo complesso.

L'articolo Novità dalla Legge di Bilancio 2025: Estensione del Termine per l’Alienazione di Immobili Pre-posseduti proviene da HINRE.

La legge di conversione del decreto legge 69/2024, meglio conosciuta come “Decreto Salva Casa 2024”, è stata approvata definitivamente dal Senato. Con il governo che ha posto la fiducia sul testo, il decreto è già diventato legge senza ulteriori modifiche.

Questo decreto introduce una serie di novità rilevanti, dall’abitabilità dei mini appartamenti alla sanatoria per le lievi difformità edilizie, fino al cambio di destinazione d’uso e al recupero dei sottotetti. Vediamo in dettaglio cosa prevede il decreto.

Abitabilità dei MiniAppartamenti

Il Decreto Salva Casa supera le condizioni di abitabilità stabilite da un decreto ministeriale del 1975. Con questo nuovo decreto, viene data abitabilità a mini abitazioni e mini appartamenti, a condizione che:

L’altezza minima sia di 2,40 metri e la superficie di almeno 28 m² per i bilocali.

L’altezza minima sia di 2,40 metri e la superficie di almeno 20 m² per i monolocali.

La novità rispetto alla formulazione iniziale riguarda il fatto che queste condizioni sono richieste non solo per ottenere l’agibilità da parte del professionista, ma anche per “l’acquisizione dell’assenso dell’amministrazione competente”, mantenendo comunque il rispetto degli altri requisiti igienici -sanitari previsti dalla normativa vigente.

Sanatoria delle Lievi Difformità Edilizie

Il ministro Salvini ha dichiarato che il Decreto Salva Casa serve a sanare le piccole irregolarità edilizie che bloccano i lavori, senza costituire un condono edilizio. Le tolleranze costruttive previste sono:

6% per abitazioni fino a 60 m².

5% per superfici tra 60 e 100 m².

4% per superfici tra 100 e 300 m².

3% per superfici tra 300 e 500 m².

2% per superficie superiore a 500 m².

Stato Legittimo degli Immobili

Tra le novità della legge ci sono disposizioni riguardanti lo stato legittimo degli immobili, che prevedono che:

Le difformità e gli abusi sulle parti comuni di un edificio condominiale non potranno bloccare i lavori di riqualificazione di un appartamento.

Le irregolarità di un singolo appartamento non potranno bloccare la ristrutturazione delle parti comuni di un condominio.

Inoltre, il termine per rimuovere gli abusi edilizi è stato esteso da 90 a 240 giorni dall’ingiunzione del Comune, con la possibilità per l’amministrazione comunale di disporre ulteriori rinvii in caso di comprovate esigenze di salute dei residenti.

Eliminazione della “Doppia Conformità”

Il decreto prevede l’eliminazione della cosiddetta “doppia conformità” per gli abusi edilizi minori. Sarà sufficiente che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria, e non a quella vigente al momento della realizzazione dell’abuso.

Vetrate panoramiche e altri interventi

Il decreto introduce nuove categorie di interventi in edilizia libera, realizzabili senza titolo abilitativo, tra cui:

Installazione di vetrate panoramiche mobili e trasparenti (VEPA).

Installazione di strutture fisse per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende a pergola o bioclimatiche.

Installazione della pompa di calore fino a 12 kW.

Eliminazione delle barriere architettoniche.

Manutenzione ordinaria.

Recupero dei Sottotetti

Anche i sottotetti possono diventare abitazioni. La norma consente il recupero dei sottotetti secondo le procedure previste dalle leggi regionali, anche senza rispettare le distanze minime tra edifici e confini, a condizione che:

I limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio siano rispettati.

Non siano apportate modifiche alla forma e alla superficie del sottotetto.

Sia rispettata l’altezza massima dell’edificio.

Cambio di destinazione d’uso

Il decreto prevede che il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale sia sempre consentito, nel rispetto della normativa di settore. Per le unità al piano terra o seminterrato, il passaggio alla destinazione residenziale è disciplinato dalla legislazione regionale.

Immobili del Vajont

Per gli immobili costruiti grazie agli aiuti nelle zone colpite dalla tragedia del Vajont, il certificato di collaudo sostituisce il certificato di agibilità o abitabilità, purché le opere rispettino la normativa vigente all’epoca della loro realizzazione.

Iter e Scadenza del Decreto

Il Decreto Salva Casa è entrato in vigore il 30 maggio 2024, dopo l’approvazione del Consiglio dei Ministri e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Doveva essere approvato definitivamente entro il 28 luglio 2024, e il Senato ha confermato la fiducia il 24 luglio 2024, concludendo l’iter parlamentare e trasformando il decreto in legge.

Questo decreto rappresenta un importante passo avanti nella semplificazione delle norme edilizie e nella promozione di soluzioni abitative più flessibili e accessibili, con l’obiettivo di rispondere alle esigenze abitative degli italiani e di facilitare interventi di riqualificazione urbana.

L'articolo Decreto Salva Casa 2024 proviene da HINRE.

Che Cos’è l’Ispezione Ipotecaria?

L’ispezione ipotecaria consiste nella ricerca e nella raccolta di informazioni legali e amministrative relative a un immobile o a un soggetto proprietario. Questo documento è essenziale per ottenere una visione completa e dettagliata della situazione giuridica di un immobile.

Utilità dell’Ispezione Ipotecaria nel Settore Immobiliare

Nel settore real estate, l’ispezione ipotecaria è indispensabile per valutare diversi aspetti cruciali:

Titolarità: Identificare il titolare attuale dell’immobile, garantendo che chi vende abbia il diritto legale di farlo.

Quota di proprietà: Verificare le quote di proprietà in caso di comproprietà, assicurandosi che tutte le parti siano d’accordo con la transazione.

Avvenuta trascrizione dell’atto di provenienza: Controllare che l’atto di provenienza, ovvero il documento che attesta il trasferimento di proprietà, sia stato correttamente trascritto nei registri immobiliari.

Gravami sull’immobile: Identificare eventuali ipoteche, pignoramenti, servitù o altri gravami che potrebbero influenzare la libera disponibilità dell’immobile.

L’ispezione ipotecaria funge da strumento di tutela per tutte le parti coinvolte in una transazione immobiliare. Acquirenti, venditori, agenti immobiliari e istituti di credito utilizzano questo documento per evitare rischi legali e finanziari. Conoscere la situazione ipotecaria e i gravami esistenti su un immobile permette di prendere decisioni informate e di negoziare eventuali clausole contrattuali con maggiore sicurezza.

Per ottenere un’ispezione ipotecaria, è possibile rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, che gestisce i registri immobiliari. La richiesta può essere effettuata online o presso gli uffici territoriali dell’Agenzia. Una volta presentata la richiesta, l’ispezione fornisce un quadro dettagliato di tutte le registrazioni effettuate a nome di un soggetto o relative a un immobile.

L’ispezione ipotecaria rappresenta un elemento chiave nel processo di valutazione e compravendita di immobili. La sua importanza risiede nella capacità di fornire una panoramica completa e dettagliata della situazione giuridica di un immobile, garantendo così una maggiore sicurezza e trasparenza nelle transazioni immobiliari. Gli operatori del settore real estate devono considerare l’ispezione ipotecaria come uno strumento indispensabile per proteggere i propri interessi e quelli dei propri clienti.

L'articolo L’IMPORTANZA DELL’ISPEZIONE IPOTECARIA proviene da HINRE.

Le dichiarazioni della Presidente della BCE Christine Lagarde in merito a un ulteriore rialzo dei tassi per il mese di luglio non lasciano bene sperare coloro che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile per l’acquisto della propria casa. Gli aumenti cui la rata sarà soggetta potranno infatti essere importanti.

La rinegoziazione è una valida strada percorribile che tuttavia deve trovare il benestare della banca per poter essere percorsa. Nonostante la possibilità della rinegoziazione del mutuo sia stata anche prevista dalla Legge di Bilancio 2023 a oggi non tutte le banche si dimostrano così favorevoli a mettere in atto tale procedura.

Vediamo più nel dettaglio cosa significa rinegoziare un mutuo e come fare.

Come rinegoziare il mutuo

La rinegoziazione mutuo consiste in un’operazione tramite la quale il mutuatario potrà richiedere all’istituto di credito che ha erogato il finanziamento la revisione delle condizioni in vigore qualora esse stiano diventando troppo onerose.

Quali sono le condizioni che possono essere variate in sede di rinegoziazione?

Con la ricontrattazione mutuo è possibile passare da un tasso fisso a uno variabile o viceversa, modificare lo spread oppure la durata del mutuo estendendola o riducendola, con conseguente modifica dei tempi di estinzione del debito. Possibile altresì modificare le modalità del rimborso. Uno degli aspetti vantaggiosi è che potranno essere modificati anche diversi parametri contemporaneamente.

Utilizzando i nuovi elementi sarà così possibile effettuare il ricalcolo mutuo identificando l’importo della nuova rata mensile. I calcolatori online sono un ottimo strumento che consente di avere un’idea orientativa in merito a quella che potrebbe essere la rata da versare alla luce delle nuove condizioni.

Molti possono essere i motivi che inducono a richiedere la rinegoziazione del mutuo. Si citano le ragioni di carattere economico volte a ottenere condizioni più vantaggiose in ottica di risparmio oppure una maggiore flessibilità nei rimborsi.

Rinegoziazione mutuo 2023

In tema di rinegoziazione mutuo è intervenuta anche la Legge di Bilancio 2023 che ha ufficializzato la possibilità di richiedere la rinegoziazione dei mutui ipotecari a seguito degli incresciosi incrementi dei tassi variabili dei mutui cui si è assistito in questi ultimi tempi.

Si potrà rinegoziare i mutui a tasso variabile con mutui a tasso fisso purché sussistano le seguenti condizioni:

• sia stato stipulato un mutuo prima dell’entrata in vigore della normativa (1 gennaio 2023);
• l’importo originario finanziato non deve superare i 200.000 euro;
• il mutuo è stato stipulato a tasso variabile per tutta la durata del prestito;
• il mutuatario deve avere un Isee pari o inferiore ai 35.000 euro;
• il mutuatario non deve avere arretrati nel pagamento delle rate.

Al verificarsi di tali condizioni sarà possibile richiedere la rinegoziazione del mutuo ipotecario presentando domanda entro e non oltre il 31 dicembre 2023.

Oltre alla variazione del tasso sarà possibile chiedere un prolungamento del piano di rimborso per un massimo di 5 anni, a condizione che si tratti di un mutuo con rate mensili residue di massimo 20 anni.

Quanto costa rinegoziare un mutuo

Una domanda che si pongono coloro che si trovano in difficoltà nel sostenere le rate del mutuo è se ci sono spese per procedere con la rinegoziazione?

In base a quanto previsto dall’articolo 120 quarter, comma 5 del Testo Unico bancario la rinegoziazione non deve comportare delle spese aggiuntive; nessuna commissione può essere richiesta dalla banca per tale operazione.

La rinegoziazione avviene mediante scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti. Non è necessario, dunque un nuovo atto di mutuo da redigere dinnanzi al notaio.

Quali sono i tempi per la rinegoziazione del mutuo e quante volte si può fare richiesta

La rinegoziazione del mutuo può essere richiesta in qualsiasi momento nel corso dell’erogazione del finanziamento, poco dopo l’accensione del mutuo, così come dopo due o tre anni.

Da tener presente tuttavia che, anche in assenza di limiti di legge, le banche non sono mai obbligate ad approvare le istanze di rinegoziazione avanzate dai propri clienti. Non siamo di fronte ad un diritto del mutuatario e la richiesta può pertanto essere rifiutata dall’istituto di credito che non la reputi conveniente.

Per legge la rinegoziazione può essere richiesta tutte le volte che si vuole tenendo a mente che non vi è alcun obbligo per le banche.

Come fare domanda di rinegoziazione mutuo

Richiedere la rinegoziazione del mutuo è piuttosto semplice. Sono pochi i passi da compiere. Come prima cosa occorre inviare una comunicazione alla propria banca di riferimento, mediante lettera raccomandata A/R nella quale si espliciteranno quelle che sono le nuove condizioni che si vorrebbero applicare, spiegando le motivazioni delle variazioni richieste.

Alla domanda occorrerà allegare idonea documentazione atta a comprovare la modifica della situazione patrimoniale e finanziaria del cliente.

Ricordiamo che tutti i mutui possono essere rinegoziati, anche quelli per i quali la legge ha previsto benefici fiscali o di altro genere

Se la banca non dovesse accettare la rinegoziazione del mutuo, quali alternative si profilano al mutuatario?

Per fortuna l’ipotesi della rinegoziazione non è l’unica in caso di tassi del mutuo troppo onerosi.

In alternativa, infatti sarà possibile valutare la surrogazione del mutuo o la sostituzione dello stesso.

Con la prima opzione si trasferirà il mutuo originario presso altra banca a condizioni più vantaggiose. Nel secondo caso si sostituirà il mutuo vecchio con uno nuovo a condizioni differenti.

FONTE: WIKICASAnews

L'articolo RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO 2023 proviene da HINRE.

Per quanto riguarda il settore immobiliare possiamo dire che, l’ipoteca segue l’immobile ovunque vada e migliora, per così dire, la posizione del creditore il quale viene garantito proprio dalla presenza dell’ipoteca. Erroneamente si pensa che il diritto del creditore è quello di mandare in asta e di esecutare forzatamente l’immobile nel caso in cui il debitore non paghi il debito. Infatti questo diritto spetta a qualsiasi creditore a prescindere dalla presenza o meno di un’ipoteca.

Ma quindi qual è il vero vantaggio per il creditore che iscrive ipoteca su un immobile?
Il vantaggio che il nostro creditore ha, rispetto ad un qualsiasi creditore chirografario – e cioè un creditore che non abbia invece iscritto ipoteca – è il diritto ad essere il primo a soddisfarsi sul ricavato della vendita forzata del bene. Quindi quando ad esempio la banca che ci concede un mutuo/prestito per l’acquisto di un immobile accende un’ipoteca sul nostro immobile, nel momento in cui noi dovessimo smettere di pagare e la stessa banca o anche un altro creditore dovesse avviare una procedura esecutiva per il recupero del credito vantato nei nostri confronti, da quel ricavato si soddisferà per primo l’istituto di credito che ha acceso l’ipoteca rispetto a chiunque altro.

Le Ipoteche però non sono tutte uguali, si possono distinguere infatti in:
– IPOTECA GIUDIZIALE è un diritto che il nostro ordinamento attribuisce a un creditore affinché il debitore onori il suo debito. Si differenzia dagli altri tipi di ipoteche in quanto vede l’intervento di una sentenza di condanna da parte di un giudice, che rende l’ipoteca giudiziale.
– IPOTECA LEGALE è quell’ipoteca che sorge perché lo prevede la legge
– IPOTECA VOLONTARIA è quell’ipoteca concessa spontaneamente dal debitore (ad esempio quella che la banca accende su un immobile nel momento in cui concede un mutuo per l’acquisto).

La domanda che può sorgere spontanea è questa:
Qualora su un immobile che si vuole acquistare fosse presente un’ipoteca, questo potrebbe essere un problema? La risposta è NO.
Spessissimo accade che sugli immobili in vendita siano presenti delle ipoteche facilmente individuabili tramite le visure ipotecarie, tramite cioè le indagini sui registri immobiliari dove viene raccolta la storia di tutti gli immobili presenti sul territorio. Importante è sottolineare che, eseguendo le indagini si verrà a conoscenza non solo delle ipoteche presenti sull’immobile, ma anche ad esempio di Diritti di Terzi che gravano sull’immobile stesso (es. Usufrutto a vantaggio di qualcuno). Nel momento in cui viene individuata un’ipoteca, questa rappresenterà semplicemente un debito che è garantito da quell’immobile e che dovrà essere estinto prima del trasferimento di proprietà (o anche no?).
Tutti questi aspetti verranno gestiti dal Notaio che si occuperà della compravendita e che eseguirà i dovuti controlli e le visure ipotecarie, ma verranno gestiti eventualmente anche dalla banca che ci concederà il mutuo per l’acquisto dell’immobile e dalla banca del venditore (ipotetica creditrice in caso di ipoteca volontaria) sulla quale verrà dirottata una parte del saldo prezzo pari al debito residuo del venditore nei confronti di quest’ultima.

Tecnicamente, in caso di acquisto di un immobile sul quale insiste un’ipoteca volontaria iscritta da un istituto di credito, accade questo:
il giorno del passaggio di proprietà dell’immobile, dalla cifra pattuita per l’acquisto, una parte andrà a coprire il debito residuo che ha generato l’ipoteca e cosi questa verrà cancellata contestualmente; l’altra parte del saldo verrà corrisposta direttamente al venditore. Con i decreti Bersani e Bersani Bis., in casi come questo, è sufficiente estinguere il debito, la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari avverrà a cura e spese della banca. Negli altri casi che esulano dal presente esempio, quindi extra Bersani e Bersani Bis., occorre un espresso consenso alla cancellazione dell’ipoteca.

L'articolo IL MONDO DELLE IPOTECHE proviene da HINRE.

Le regole cambiano invece se ci troviamo di fronte ad immobili costruiti in data precedente al 1942 (i cosiddetti Ante ‘42), infatti questo è l’unico caso in cui se si deve verificare la Regolarità Urbanistica fa fede la Planimetria Catastale, la Planimetria d’Impianto del 1939/1940. Viene preso come riferimento il 1942 perché quello è l’anno in cui è entrata in vigore la prima Legge Urbanistica Italiana.

Importante a questo punto fare una precisazione e cioè che al momento del trasferimento di proprietà di un immobile, nell’atto è obbligatorio dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l’immobile tranne per alcune eccezioni di casi in cui l’immobile sia stato realizzato prima del 1° settembre 1967. Questa semplificazione è stata inserita unicamente per agevolare il lavoro dei notai che comunque dovranno inserire nell’atto di compravendita tutta la documentazione relativa alle pratiche successive, alle modifiche apportate all’immobile, agli interventi di sanatorie di abusi, etc…

Una cosa importante da sapere – argomento su cui spesso avvengono discussioni accese – è che in Italia è possibile trasferire regolarmente un immobile anche se questo non è urbanisticamente conforme. Ma cosa succede se si acquista un immobile con dei vizi di conformità urbanistica? Può avvenire che se il reato non è prescritto si potrebbe andare incontro a sanzioni amministrative o problematiche di tipo penale (perché in Italia in alcuni casi l’abuso edilizio può avere risvolti penali). Può avvenire anche che se l’abuso non è sanabile potrebbe essere intimata la demolizione del bene o della porzione del bene abusivo e, nei casi più gravi, il bene abusivo potrebbe essere confiscato dal Comune.

Consiglio: prima di effettuare una proposta di acquisto di un immobile sarebbe importante far verificare la regolarità urbanistica – da non confondere con la regolarità catastale – da parte del proprio tecnico di fiducia o, in alternativa, vincolare la proposta ai controlli urbanistici e catastali da effettuarsi prima di procedere con un Preliminare di vendita o con l’atto definitivo.

L'articolo <strong>IL CONDONO EDILIZIO</strong><strong></strong> proviene da HINRE.

Nel momento in cui un immobile viene costruito, va presentata una pratica edilizia (quindi un cosiddetto atto abilitativo) presso il comune competente; questo tipo di pratica va presentata anche nel momento in cui si vanno ad apportare delle modifiche sugli immobili e tali modifiche eccedono la manutenzione ordinaria. Quindi possiamo affermare che, dalla manutenzione straordinaria in poi, per qualsiasi intervento fatto su un immobile bisognerà dichiarare l’intervento tramite una pratica edilizia presso il comune di competenza.
La regolarità urbanistica ci dice che lo stato di fatto dell’immobile deriva dal risultato delle pratiche edilizie presentate, verificata questa condizione possiamo affermare che l’immobile in questione è regolare dal punto di vista urbanistico. Se invece questa condizione non viene verificata si dice che sull’immobile ci sono delle difformità.

A proposito di questo, possiamo affermare che su un immobile ci possono essere diversi tipi di difformità che si possono raggruppare in tre “macroinsiemi”:
– Difformità “gravi”: immobili costruiti senza una pratica edilizia o in totale difformità rispetto alla pratica presentata;
– Difformità di gravità “media”: queste potrebbero essere ad esempio modifiche esterne dell’immobile o piccoli aumenti di volumetrie;
– Difformità di gravità “bassa”: queste sono sicuramente le più diffuse su tutto il territorio e sono riferite ad esempio a piccole modifiche interne eseguite senza alcuna pratica o anche cambi di destinazione d’uso non denunciati.

Quando ci accorgiamo che su un immobile è presente una difformità, dovremo andare a verificare, con l’ausilio di un tecnico professionista, se la difformità individuata può essere sanata.
Sappiamo che le difformità possono essere sanate tramite il meccanismo della doppia conformità e per capire questo dobbiamo far riferimento al “Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01 e Leggi Regionali”. Questo Testo rappresenta la Legge Nazionale ma, poiché la materia urbanistica è una materia concorrente tra lo Stato e le Regioni (così come definito dalla Riforma Costituzionale del 2001), esistono varie leggi regionali a cui bisogna poi fare riferimento. Il vostro tecnico di fiducia scioglierà ogni dubbio circa le leggi a cui fare riferimento a seconda della situazione e della regione in cui vi trovate.
Ritornando al discorso della doppia conformità, possiamo dire che: la difformità per essere sanabile deve essere conforme alla normativa urbanistica Nazionale, Regionale e Comunale nel momento in cui l’abuso è stato fatto e nel momento in cui l’abuso viene sanato. Ad esempio se noi andiamo a sanare un abuso fatto nel 1995, per essere sanabile dovrà essere conforme alla legislazione dell’epoca e a quella attuale. Una cosa importante da sapere è che ogni pratica edilizia ha un costo relativo alla spesa del lavoro del tecnico ed alle sanzioni da pagare al comune.

L’argomento non si esaurisce qui e nel prossimo articolo parleremo del Condono Edilizio.

L'articolo LA REGOLARITA’ URBANISTICA proviene da HINRE.