LA REGOLARITA’ URBANISTICA

DI COSA SI TRATTA E COME OTTENERLA

Nel momento in cui un immobile viene costruito, va presentata una pratica edilizia (quindi un cosiddetto atto abilitativo) presso il comune competente; questo tipo di pratica va presentata anche nel momento in cui si vanno ad apportare delle modifiche sugli immobili e tali modifiche eccedono la manutenzione ordinaria. Quindi possiamo affermare che, dalla manutenzione straordinaria in poi, per qualsiasi intervento fatto su un immobile bisognerà dichiarare l’intervento tramite una pratica edilizia presso il comune di competenza.
La regolarità urbanistica ci dice che lo stato di fatto dell’immobile deriva dal risultato delle pratiche edilizie presentate, verificata questa condizione possiamo affermare che l’immobile in questione è regolare dal punto di vista urbanistico. Se invece questa condizione non viene verificata si dice che sull’immobile ci sono delle difformità.

A proposito di questo, possiamo affermare che su un immobile ci possono essere diversi tipi di difformità che si possono raggruppare in tre “macroinsiemi”:
– Difformità “gravi”: immobili costruiti senza una pratica edilizia o in totale difformità rispetto alla pratica presentata;
– Difformità di gravità “media”: queste potrebbero essere ad esempio modifiche esterne dell’immobile o piccoli aumenti di volumetrie;
– Difformità di gravità “bassa”: queste sono sicuramente le più diffuse su tutto il territorio e sono riferite ad esempio a piccole modifiche interne eseguite senza alcuna pratica o anche cambi di destinazione d’uso non denunciati.

Quando ci accorgiamo che su un immobile è presente una difformità, dovremo andare a verificare, con l’ausilio di un tecnico professionista, se la difformità individuata può essere sanata.
Sappiamo che le difformità possono essere sanate tramite il meccanismo della doppia conformità e per capire questo dobbiamo far riferimento al “Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01 e Leggi Regionali”. Questo Testo rappresenta la Legge Nazionale ma, poiché la materia urbanistica è una materia concorrente tra lo Stato e le Regioni (così come definito dalla Riforma Costituzionale del 2001), esistono varie leggi regionali a cui bisogna poi fare riferimento. Il vostro tecnico di fiducia scioglierà ogni dubbio circa le leggi a cui fare riferimento a seconda della situazione e della regione in cui vi trovate.
Ritornando al discorso della doppia conformità, possiamo dire che: la difformità per essere sanabile deve essere conforme alla normativa urbanistica Nazionale, Regionale e Comunale nel momento in cui l’abuso è stato fatto e nel momento in cui l’abuso viene sanato. Ad esempio se noi andiamo a sanare un abuso fatto nel 1995, per essere sanabile dovrà essere conforme alla legislazione dell’epoca e a quella attuale. Una cosa importante da sapere è che ogni pratica edilizia ha un costo relativo alla spesa del lavoro del tecnico ed alle sanzioni da pagare al comune.

L’argomento non si esaurisce qui e nel prossimo articolo parleremo del Condono Edilizio.