IL MONDO DELLE IPOTECHE

Per dare una definizione semplice e corretta possiamo dire che:
– L’Ipoteca è un Diritto reale di garanzia, costituito a favore di un creditore, su beni o su diritti relativi a immobili o mobili registrati di proprietà del debitore, o di un terzo che lo garantisca, al fine di assicurare, in caso di insolvenza, con la vendita forzata dei medesimi l’adempimento di una obbligazione.

Per quanto riguarda il settore immobiliare possiamo dire che, l’ipoteca segue l’immobile ovunque vada e migliora, per così dire, la posizione del creditore il quale viene garantito proprio dalla presenza dell’ipoteca. Erroneamente si pensa che il diritto del creditore è quello di mandare in asta e di esecutare forzatamente l’immobile nel caso in cui il debitore non paghi il debito. Infatti questo diritto spetta a qualsiasi creditore a prescindere dalla presenza o meno di un’ipoteca.

Ma quindi qual è il vero vantaggio per il creditore che iscrive ipoteca su un immobile?
Il vantaggio che il nostro creditore ha, rispetto ad un qualsiasi creditore chirografario – e cioè un creditore che non abbia invece iscritto ipoteca – è il diritto ad essere il primo a soddisfarsi sul ricavato della vendita forzata del bene. Quindi quando ad esempio la banca che ci concede un mutuo/prestito per l’acquisto di un immobile accende un’ipoteca sul nostro immobile, nel momento in cui noi dovessimo smettere di pagare e la stessa banca o anche un altro creditore dovesse avviare una procedura esecutiva per il recupero del credito vantato nei nostri confronti, da quel ricavato si soddisferà per primo l’istituto di credito che ha acceso l’ipoteca rispetto a chiunque altro.

Le Ipoteche però non sono tutte uguali, si possono distinguere infatti in:
– IPOTECA GIUDIZIALE è un diritto che il nostro ordinamento attribuisce a un creditore affinché il debitore onori il suo debito. Si differenzia dagli altri tipi di ipoteche in quanto vede l’intervento di una sentenza di condanna da parte di un giudice, che rende l’ipoteca giudiziale.
– IPOTECA LEGALE è quell’ipoteca che sorge perché lo prevede la legge
– IPOTECA VOLONTARIA è quell’ipoteca concessa spontaneamente dal debitore (ad esempio quella che la banca accende su un immobile nel momento in cui concede un mutuo per l’acquisto).

La domanda che può sorgere spontanea è questa:
Qualora su un immobile che si vuole acquistare fosse presente un’ipoteca, questo potrebbe essere un problema? La risposta è NO.
Spessissimo accade che sugli immobili in vendita siano presenti delle ipoteche facilmente individuabili tramite le visure ipotecarie, tramite cioè le indagini sui registri immobiliari dove viene raccolta la storia di tutti gli immobili presenti sul territorio. Importante è sottolineare che, eseguendo le indagini si verrà a conoscenza non solo delle ipoteche presenti sull’immobile, ma anche ad esempio di Diritti di Terzi che gravano sull’immobile stesso (es. Usufrutto a vantaggio di qualcuno). Nel momento in cui viene individuata un’ipoteca, questa rappresenterà semplicemente un debito che è garantito da quell’immobile e che dovrà essere estinto prima del trasferimento di proprietà (o anche no?).
Tutti questi aspetti verranno gestiti dal Notaio che si occuperà della compravendita e che eseguirà i dovuti controlli e le visure ipotecarie, ma verranno gestiti eventualmente anche dalla banca che ci concederà il mutuo per l’acquisto dell’immobile e dalla banca del venditore (ipotetica creditrice in caso di ipoteca volontaria) sulla quale verrà dirottata una parte del saldo prezzo pari al debito residuo del venditore nei confronti di quest’ultima.

Tecnicamente, in caso di acquisto di un immobile sul quale insiste un’ipoteca volontaria iscritta da un istituto di credito, accade questo:
il giorno del passaggio di proprietà dell’immobile, dalla cifra pattuita per l’acquisto, una parte andrà a coprire il debito residuo che ha generato l’ipoteca e cosi questa verrà cancellata contestualmente; l’altra parte del saldo verrà corrisposta direttamente al venditore. Con i decreti Bersani e Bersani Bis., in casi come questo, è sufficiente estinguere il debito, la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari avverrà a cura e spese della banca. Negli altri casi che esulano dal presente esempio, quindi extra Bersani e Bersani Bis., occorre un espresso consenso alla cancellazione dell’ipoteca.