Entrate da verificare
Canoni documentati di immobili comparabili, utilizzo consentito e periodi realmente locabili. I giorni in cui usi personalmente la casa riducono quelli disponibili per l’affitto.
LA GUIDA · INVESTIMENTO E GESTIONE
Una possibilità.
Da mettere alla prova.
Il richiamo dell’isola può accompagnarsi a un progetto di reddito. Per valutarlo servono un uso consentito, una gestione affidabile e un bilancio prudente, al netto di spese e imposte.
Prima l’utilizzo consentito.
Poi i numeri.
Affitto turistico, locazione stagionale con una causa reale e locazione abitativa seguono regole differenti. Cambiare il nome del contratto non permette di aggirare requisiti e divieti. Prima di comprare per affittare, chiedi un riscontro scritto sul caso concreto a un professionista locale.
Vivienda vacacional: che cosa verificare oggi
La Ley canaria 6/2025, entrata in vigore nel dicembre 2025, ha modificato il quadro dell’uso turistico delle abitazioni. Occorre controllare pianificazione comunale, destinazione ammessa, condizioni tecniche e titolo applicabile, compresi eventuali regimi transitori. Un vecchio annuncio “con licenza” non basta.
In particolare, il regime transitorio di uso turistico consolidato prevede che la dichiarazione perda efficacia anche con il trasferimento della proprietà. Non estendere questa regola automaticamente a tutti i casi: fai ricostruire il regime preciso e l’effetto della vendita sulla possibilità di continuare l’attività.
Condominio: serve anche un controllo separato
Per l’avvio di nuove attività turistiche dal 3 aprile 2025, la disciplina della proprietà orizzontale richiede in generale l’approvazione espressa della comunità con la maggioranza dei tre quinti di proprietari e quote. Esistono situazioni transitorie da verificare. Statuto, verbali, eventuali divieti e oneri condominiali vanno esaminati insieme al titolo turistico.
Annunci sulle piattaforme e registro nazionale: attenzione agli aggiornamenti
Nel 2026 il Tribunal Supremo ha annullato parti del RD 1312/2024 relative al Registro Único de Arrendamientos. Le istruzioni del 2025 sul numero nazionale non vanno ripetute come se nulla fosse cambiato. Verifica gli adempimenti vigenti al momento della pubblicazione con consulente, autorità competenti e piattaforma. Un numero o un annuncio online non sostituiscono comunque l’abilitazione all’uso turistico.
Fonti: BOE · RD 1312/2024, testo aggiornato nel 2026 ↗ · BOE · sentenza del Tribunal Supremo del 1 giugno 2026 ↗
UN BILANCIO CHE AIUTA A SCEGLIERE
Dal ricavo lordo
al risultato reale.
Costi da sottrarre
Gestore, piattaforme, pulizie, utenze, manutenzione, condominio, assicurazione, tributi e consulenze. Considera anche periodi vuoti e riparazioni straordinarie.
Capitale da considerare
Prezzo, imposte e spese iniziali, eventuali lavori e arredi. Per il flusso di cassa vanno poi considerate rate del mutuo e riserva di liquidità.
Il metodo di confronto
Risultato netto annuo stimato ÷ capitale complessivamente investito: utile solo se spese, imposte e ipotesi sono esplicite. Confrontiamo uno scenario prudente con uno più favorevole, senza presentare percentuali come rendimenti promessi. Il servizio HINRE può coordinare la raccolta di preventivi locali; non offre una garanzia di reddito.
POSSESSO E FISCO
Due Paesi.
Un quadro da coordinare.
Spagna: se l’immobile viene affittato
Per persone fisiche non residenti senza stabile organizzazione, l’IRNR sui redditi immobiliari prevede in generale il 19% per residenti fiscali UE e in Islanda, Norvegia e Liechtenstein, e il 24% negli altri casi. Conta la residenza fiscale, non il passaporto. Per i soggetti ammessi, le spese direttamente collegate possono essere dedotte alle condizioni previste e con documentazione.
Il modello di attività può comportare ulteriori adempimenti, anche IGIC: non assumere che un’attività turistica abbia sempre lo stesso trattamento di una semplice locazione. Un consulente locale deve definire imposte, registrazioni e dichiarazioni applicabili.
Spagna: se la casa rimane a tua disposizione
Anche senza affitto, una persona fisica non residente può dover dichiarare un reddito immobiliare imputato. La base si calcola generalmente con l’1,1% o il 2% del valore catastale secondo i requisiti previsti, e si applica poi l’aliquota IRNR pertinente. Non sono percentuali del prezzo di acquisto da pagare come imposta. Contano quota, giorni e periodi non locati; il modello di riferimento è il 210.
Italia: che cosa verificare se qui risiedi fiscalmente
Il possesso di un immobile estero può comportare monitoraggio fiscale e IVIE. Le istruzioni italiane 2026 prevedono i quadri W o RW secondo il modello utilizzato e la posizione del contribuente. Coordina con il commercialista anche la dichiarazione degli eventuali canoni, le regole convenzionali e i crediti spettanti per le imposte estere: non presumere che pagare in Spagna esaurisca gli obblighi italiani.
Fonti: Agenzia delle Entrate · quadro W, istruzioni 2026 ↗ · Agenzia delle Entrate · quadro RW, istruzioni 2026 ↗
Vendita futura e patrimoni rilevanti
Prima di investire chiedi anche una simulazione di uscita: tassazione dell’eventuale plusvalenza, tributi locali e ritenuta prevista quando il venditore è non residente. Per patrimoni rilevanti il consulente dovrà verificare anche le imposte patrimoniali spagnole eventualmente applicabili. Evita un piano che consideri solo l’entrata e ignori costi e tempi della rivendita.
Un investimento comincia
con domande buone.
Qual è il budget totale? Quanto vuoi usare la casa? Chi la gestirà quando non ci sei? Quale reddito sarebbe sostenibile dopo costi e imposte? Partiamo da qui e cerchiamo risposte con i colleghi sull’isola.
Valutiamo il tuo obiettivo ↗Ricerca e fonti consultate il . Guida introduttiva: aliquote, requisiti e possibilità di utilizzo vanno ricontrollati sul caso concreto prima di firmare, con professionisti abilitati in Spagna e, per chi vi risiede fiscalmente, in Italia.