Successioni e donazioni: addio alla restituzione della casa donata. Con la riforma agli eredi spetta solo un risarcimento
Il mercato immobiliare italiano si prepara a una vera rivoluzione.
Con il nuovo Ddl Semplificazioni, collegato alla legge di bilancio, cambiano in profondità le regole sulla tutela dei legittimari in caso di donazioni effettuate in vita dal defunto.
La novità più clamorosa è semplice, ma destinata ad avere un impatto enorme:
gli eredi non potranno più chiedere la restituzione dell’immobile donato, anche se la donazione ha leso la loro legittima.
A loro spetterà soltanto un risarcimento economico a carico del donatario.
Una scelta che promette di sbloccare migliaia di compravendite, da anni frenate dall’“ombra” della donazione.
Perché il legislatore ha scelto questa strada
L’obiettivo dichiarato è quello di eliminare l’incertezza cronica che da anni coinvolge gli immobili oggetto di donazione.
Acquirenti, banche e notai hanno sempre guardato queste transazioni con sospetto, temendo che – anche a decenni di distanza – gli eredi del donante potessero:
- esercitare l’azione di riduzione,
- contestare la donazione,
- chiedere la restituzione dell’immobile,
- e perfino colpire il terzo acquirente in buona fede.
Questo meccanismo, previsto dall’art. 563 c.c., tutelava in modo molto forte i legittimari, ma di fatto bloccava il mercato, creando la necessità di:
- polizze assicurative specifiche sulle donazioni,
- atti complessi come il “mutuo dissenso”,
- tempi più lunghi e costi più elevati nelle compravendite.
Il Ddl Semplificazioni cambia radicalmente il paradigma.
Cosa cambia con la riforma: stop alla tutela reale, via alla tutela economica
La riforma introduce un nuovo equilibrio: la tutela si sposta dal bene al denaro.
Prima della riforma
Gli eredi legittimari (coniuge, figli o ascendenti):
- potevano ottenere la restituzione del bene donato,
- potevano agire contro il donatario e contro il successivo acquirente,
- godevano del cosiddetto diritto di sequela, che seguiva l’immobile anche nelle mani dei terzi.
Dopo la riforma
Con l’entrata in vigore del nuovo art. 44 del Ddl Semplificazioni:
- non sarà più possibile chiedere la restituzione dell’immobile donato;
- agli eredi spetta solo un risarcimento monetario e solo nei confronti del donatario;
- il terzo acquirente sarà intoccabile, purché la sua compravendita sia stata trascritta prima dell’azione di riduzione.
In pratica, una volta trascritta la vendita, la posizione dell’acquirente si cristallizza:
l’immobile diventa definitivamente estraneo alla futura successione.
Una sola eccezione: l’acquirente che riceve l’immobile tramite donazione da un donatario insolvente
La riforma prevede un’unica eccezione:
se il terzo non acquista con una compravendita, ma riceve l’immobile in donazione da un donatario originariamente insolvente, gli eredi possono agire anche contro di lui.
In tutti gli altri casi, il bene resta definitivamente fuori dal perimetro successorio.
Effetti sul mercato immobiliare: la spinta che mancava
Per il settore immobiliare, questa è una delle novità più significative degli ultimi decenni.
Le case donate:
- diventano finalmente libere da vincoli,
- più facilmente vendibili,
- più facilmente finanziabili dalle banche,
- più appetibili per investitori e privati.
Il legislatore punta a sbloccare la circolazione degli immobili donati, rimuovendo una delle principali cause di immobilismo del mercato.
Ma la tutela degli eredi si indebolisce: i rischi della compensazione economica
Molti giuristi e notai sottolineano però un punto critico:
la nuova tutela è molto meno forte rispetto al passato.
L’erede non potrà più rivalersi sull’immobile – che ha un valore certo e solido – ma dovrà accontentarsi di un credito nei confronti del donatario.
E cosa accade se il donatario:
- non ha patrimonio,
- ha debiti,
- è irreperibile o insolvente?
Il rischio è evidente:
il diritto del legittimario potrebbe diventare inesigibile, lasciando l’erede senza alcun concreto ristoro.
Con il vecchio sistema, invece, l’immobile rappresentava una garanzia reale, recuperabile anche molti anni dopo.
Una riforma che semplifica, ma non senza ombre
Il nuovo impianto normativo punta a:
✔ facilitare compravendite e mutui
✔ dare certezza al mercato immobiliare
✔ contrastare il blocco delle case donate
Ma introduce anche un sistema di tutela successoria più debole, basato solo sul patrimonio del donatario.
Per questo, la riforma viene letta come:
- moderna sul piano economico,
- coraggiosa nel voler superare un sistema giudicato inefficiente,
- ma potenzialmente rischiosa per i familiari del defunto, che potrebbero trovarsi privi di strumenti realmente efficaci per difendere la propria quota di legittima.
